Финансовый журнал

В попытке привлечь покупателей, застройщики уменьшают площади квартир, как минимум.

Репортер обнаружил, где продаются самые маленькие квартиры в Киеве, пишет Елена Романюк в№. 11 журнала от 25. марта 2016.года.

Падение покупательной способности украинцев заставляет застройщиков максимально сокращать площадь возводимого жилья, тем самым удешевляя его стоимость.

“Застройщики стремятся максимально снизить стоимость проектов, как с точки зрения строительства и инженерии, так и с точки зрения будущего бюджета на покупку. Соответственно, площадь квартир, предлагаемых на продажу, постоянно уменьшается. Это касается не только проектов, бюджетного сегмента, но и престижную квартир”, — говорит Алла Куценко, директор по маркетингу консалтинговой компании City Development Solutions.

По ее словам, в структуре предложения квартир все чаще появляются небольшие квартиры-студии с объединенной кухонной и жилой зоны. В течение прошлого года доля таких квартир увеличилась в два раза и, как утверждают эксперты, продолжает расти.

В 2015. году в общем объеме предложения на первичном рынке недвижимости в Киеве более 50% пришлось на однокомнатные квартиры и квартиры-студии эконом-класса

Ольга Заремба, СЕЛ и соакционер компании Midland Development Ukraine

“В 2015 году. году в общем объеме предложения на первичном рынке недвижимости в Киеве более 50% пришлось на однокомнатные квартиры и квартиры-студии эконом-класса. Следующий шаг — уменьшение площади квартир”, — сказал СЕЛ и соакционер компании Midland Development Ukraine Ольга Заремба.

Ее слова подтверждает генеральный директор компании ARPA real Estate Михаил Артюхов. По его словам, в последние несколько лет площадь однокомнатных квартир или квартир-студий уже снизилась в столице в два, а иногда и в три раза.

В продаже появились однокомнатные квартиры площадью около 10 квадратных метров. м, Тогда как ранее самыми маленькими считались квартиры площадью 32-36 кв. метров. м

Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate

“В продаже появились однокомнатные квартиры площадью около 10 квадратных метров. м, Тогда как ранее самыми маленькими считались квартиры площадью 32-36 кв. метров. м”, — сказал он.

Эксперт добавляет, что очень маленьких квартир (площадью от 25 квадратных метров. м) в Киеве, в то время как только несколько тысяч. Тем не менее, они продаются гораздо быстрее, чем квартиры с большим метражом.

Курс на минимализм

Корреспондент нашел очень маленькую квартиру в Киеве в ЖК Loft House Podol рядом ст. м. Тараса Шевченко. В доме после реконструкции основные предлагают студии от 11 до 35 кв. метров. м плюс — готовые дизайн решения. Минимальная цена квартиры в комплексе — $ 12.000.

Первые сотни жителей заселятся до начала нового учебного года и в ЖК Умный Дом на улице Машиностроительной. Площадь квартир в этом бывшем административном здании завода от 18 квадратных метров. м. Минимальная цена — $ 15.900 за квартиру с ремонтом.

Не отстают в этом плане и полная новых зданий. Например, в ЖК Кузьминский-2 на Сырце можно найти две студии площадью 14,4 квадратных метров. м (уже продано), а в ЖК Олимпийский город в Голосеевском районе — от 17,88 кв. метров. м. В марте стоимость квартир в этом комплексе началась от 15000 долларов за квадратный метр.

Учитывая большой спрос на малогабаритное жилье некоторые застройщики проводят коррекцию своих проектов.

“В ходе реализации комплекса мы изменили внешний вид: на один “дотачивали” еще одну комнату, а на оставшейся площади обустроили студии в 20 кв. метров. м. В шестой части, которая сдается в эксплуатацию в марте следующего года, таких квартир у нас 25. Восемь или девять из них уже проданы”, — говорит Журналист Руслан из отдела продаж. Самые маленькие квартиры в комплексе в настоящее время предлагаются по цене от $ 9.000 за квартиру, т. е. по цене $450 за квадратный метр.

Двушки, трешки и даже уровня квартиры запланированы и в ЖК Кузьминский-2. Но, в соответствующем предложить в комплексе была проведена реконструкция — разработчики перекроили около восьми квартир, нарезав “младенцев”.

Ужимали метраж однушек с 40 квадратных метров. м до 26 кв. метров. м и в ЖК Жуляны. Сейчас на этаже только одна двушка в 59 квадратов и 11 однокомнатных квартир от 26 кв. метров. м до 46 кв. метров.

Основной клиент

Основные покупатели квартир-студий — это молодые люди, многие из которых впервые квартиры помогают покупать родители, говорят в отделе продаж жилого комплекса. При этом метраже выгоднее, купить небольшую квартиру, чем платить за съемную.

Например, в Loft House Podol они чувствовали, что при съеме квартиры по цене от 4000 рублей в месяц на пять лет на аренду уйдет 240.000 долларов, в то время как студии площадью 11,8 квадратных метров. м можно приобрести за 273.000 рублей.

“Как правило, небольшие по площади жилье приобретают молодые люди в возрасте до 30 лет. Это могут быть жители других городов, которые приехали в столицу учиться или работать. Для большинства из них это был первый собственный дом, оборудованное минимальным количеством мебели”, — говорит руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.

Кроме того, “куски” популярен у жителей других городов, которые часто приезжают в столицу на экскурсии и проводят здесь достаточно много времени.

“Они устали от отелей, и для них такая покупка является довольно полезным. В результате, они получают дополнительный комфорт и пользу”, — поясняет Артюхов.

Ну, и, конечно, квартиры-студии покупают инвесторы для последующей сдачи в аренду. Спрос на аренду небольшого жилья всегда выше, чем на квартиры с большим количеством объектов. Особенно учитывая рост цен на коммунальные услуги.

В небольшом пространстве, но по закону

Эксперты не отрицают, что малогабаритное жилье по-прежнему будут востребованы, пока большинство жителей Украины сводятся концы с концами. И по поводу спроса пойдут разработчики.

“Сегодня есть пример строительства жилых домов, в которых планируется до 20 квартир на этаже. Решение разработчика ясно — и маленькие квартиры проще продать инвесторам. Да, и цена квадратного метра этих квартир дороже. Но покупатель должен понимать, что от небольших квартир имеет недостатки, с которыми не каждый готов мириться с этим”, — предупреждает Заремба.

По ее словам, первое, что вы должны помнить покупатели, — это то, что жилые комплексы с маленькими квартирами не предусмотрено необходимое количество парковочных и улучшение инфраструктуры, в частности, строительство новых детских садов и школ. Отказываясь от создания необходимых инфраструктурных объектов, инвестор тем самым снижая стоимость квадратного метра.

Правда, на выручку могут прийти архитектора. Директор проектной компании АИММ-ГРУПП Анна Искиэрдо утверждает, что сегодня они уже задают новое качество жилья, а строители все больше на них слушать.

“Так называемое социальное жилье сейчас требуется новый подход: удобная архитектура, озеленение, пространство для человека, а не для машины, закрытые безопасные дворы. Именно эти критерии останется жилье, где общая цена за квартиру будет доступен, но вот площадь будет уменьшаться”, — сказала она.

Еще один важный аспект — соблюдение ДБН. “Жилье по 10-20 квартир на этаже, по типу общежития, например, следует предположить, общие для нескольких квартир, помещений. Управляющая компания должна быть готова на выгодных условиях, чтобы обеспечить нормальное функционирование этих помещений”, — подчеркивает Заремба.

Согласно ДБН В. 2.2-15-2005, площадь комнаты в однокомнатной квартире должна быть не менее 15 квадратных метров. м, а кухня — не менее 7 квадратных метров. м. Это тот допустимый минимум, которого должны придерживаться архитекторы

В то же время глава Ассоциации инвесторов жилья Олег Петровец отмечает, что согласно ДБН В. 2.2-15-2005, площадь комнаты в однокомнатной квартире должна быть не менее 15 квадратных метров. м, а кухня — не менее 7 квадратных метров. м. Это тот допустимый минимум, которого должны придерживаться архитекторы. Таким образом, юридически все, что меньше этих показателей, — прямое нарушение положений закона.

“В практике ассоциации еще не было случаев, чтобы объект присваивали статус “самостроя” только из-за плана. Тем не менее, любое нарушение со стороны разработчиков — это дополнительный риск для инвесторов жилья. Так что покупатели должны хорошо взвесить за и против, прежде чем принять решение о покупке такой квартиры”, — предупреждает Петровец.

Дом для “сэндвич”

Практика строительства современных квартир в стиле минимализм достаточно новый для Украины, но совершенно ясно, в других развитых странах.

Например, в Швеции в 70-х годах построили 1 млн таких квартир.

Жители Сингапура и региона, в свое время также воспользовались программой public housing, предложил такой формат жилья. Эти квартиры были в Сингапуре может выкупить только после двух лет пребывания. Те, кто не купил их, через пять лет, лишен права стать собственниками и могли, что в будущем это жилье только в аренду. Инициаторы проекта предполагали, что это бывшие студенты, которые получили хорошую работу (их часто называли “сэндвичами” — люди с хорошим образованием, стабильный доход, но еще не удалось в карьере), за эти пять лет могли бы уехать работать в других странах, но им было куда вернуться. Такой вид якоря человеческого капитала.

Во Франкфурте — городе банкиров и крупных инвестиционных компаний — микроапартаменты расположены недалеко от крупных банков, иметь профессиональный менеджмент, поступил в архитектуру города и пользуются большим спросом из начинающих специалистов.

***

Этот материал опубликован в № 11 журнала Корреспондент от 25. марта 2016. года. Перепечатка публикаций журнала Корреспондент в полном объеме запрещена. Правила использования материалов журнала Корреспондент, опубликованных на сайте Корреспондент.net можно найти здесь.