Финансовый журнал

Журнaл Рeпoртeр пoнял, пoчeму дeшeвлe, пeрвичнaя нeдвижимoсть.

Нaциoнaльный бaнк oпaсaeтся “пузыря” нa рынкe нeдвижимoсти, инвeстициoнныx бaнкирoв, тaкжe, в знaк пaмяти “пузырик” нaпрaснo, – пишeт Пaвeл Xaрлaмoв в №33 Журнaлa Кoррeспoндeнт. A чтo нa сaмoм дeлe прoисxoдит с квaдрaтныx мeтрoв и цeны зa ниx, a тaкжe и с разработчиками, и их здания?

Самый большой обвал на украинском рынке первичной недвижимости произошло в 2009 году. году — по времени банковского кризиса и полуторакратной девальвации гривни. И не случайно: резкий рост цен в квадратный метр в 2004-2008. года подогревался кредиты на жилье. Банки раздавали ипотечные сумма буквально с закрытыми глазами — в основном в долларах и евро. Резкая девальвация гривны и подмораживание кредита подкосили рынок, в результате чего цены на недвижимость упали в пара и более раза.

Но уже в 2011-2012. году основной снова начал возрастать. В 2012. году, например, застройщики сдали в эксплуатацию 10,75 млн кв. метров. метров жилья, в чем дело? является рекордом за все годы независимости Украины. И с этого момента объемы строительства, в частности мало-: неграмотный снижается, балансируя на около 10-11 миллионов квадратных метров. метров в годок.

Но, если до кризиса, вместе с темпами строительства взвинчивались и цены недвижимости, так с 2014. года наблюдается обратная тенденция. Средняя валютная цена “квадрата” в 2017 году. году достигла уровня 2005 возраст. года. Разработчики объясняют дешевизной трехкратным ослабление гривни по отношению к доллару сша, кой, как мы помним, имело место только в 2014 году. году. Отдельный эксперты уверены в том, что на рынке воздух еще один “бутылка”, который может привести к новому обвалу.

Пять штук на “рубль”

Боровик входа в главную сейчас действительно очень низкий. Даже в Киеве, который был и остается самым дорогим в Украине городище с точки зрения инвестиций в недвижимость, нижняя плита цена за квадратный метр напористо держит за $450-500. “А есть четкое сокращение цен разрыва между дешевым и дорогим жильем”, — говорит Алексейка Говорун, заместитель генерального директора по развитию и маркетингу компании ТММ.

Сие означает, что в диапазоне от $550 до $950 за “квадрат”, ваша сестра можете найти предложения не только в жилых комплексах комфорт, но и начинание-класса. Упал и премиум: при указанных прайсах за 1 кв. м. м в элитных новостройках, $2500 вплоть до $3.000 реальных сделок, по данным риелторов, часто проходят по $впредь до 1800-2000 человек. В ранних же стадиях строительства в премиум вы можете ввалиться в систему и за $1.350-1.500 за 1 квадрат. м.

В подмосковье в Киеве и области, цены уже слаще. В таких городах, как Львов, Одесса, Днепр и Харьков, может вне особого труда найти предложения с ценой на 15-25% ниже столицы. Ведь есть, от $300-400 за кв. 1. м. А это уровень уже безлюдный (=малолюдный) 2005 году, а в 2002-2003.года.

Праздник щедрости

Что смешно: даже в этакий ситуации, когда цены на жилье и без того попал в сцепление, строители умудряются поступать скидки для реальных покупателей до 20-30%. Далеко ходить не нужно: сайты строительных фирм, тик-в-тик заряжается от акций и спецпредложений. В этом случае, разработчики утверждают, что в обозримом будущем продвижение цены за квадратный метр, они не планируют. “Ценовая ситуация получи и распишись первичном рынке до конца 2017 года. год будет стабильным. Возможны едва незначительные колебания цен за квадратный метр, в пределах 5%”, — говорит Превеликий Барбаш, глава совета директоров строительной компании GEOS. Кроме того, после данным консалтинговой компании ARPA Real Estate, в течение I полугодия 2017 годы. года долларовые цены на первичную недвижимость снизились на 1,5-2%.

Все сие только подтверждает опасения, что первичном рынке, если не упрется в нижней части, под (боком к стагнации. Объяснение очень простое: только избыточный спрос дает разработчикам виртуальность диктовать свои условия. А теперь, ситуация диаметрально противоположная. Вот вам и ставка ниже некуда, а еще скидки и войны в придачу.

Уменьшается и количество сделок числом покупке и продаже новых квартир. “Количество сделок на первичном рынке без- достигает и 5 тыс. в год [Киев]. Только в I полугодии 2017 года. года начал 30 новых жилых зданий и бери рынок “вышло” около 21 тыс. новых квартир. Если ситуация в Украине приставки не- изменится, такими темпами продаж жилья в стране хватит на 10 полет вперед”, — говорит Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.

Паки (и паки) один красноречивый показатель-это переоцененность недвижимости (см. инфографику). Считается, что-то инвестиции в покупку квадратных метров нужно, чтобы компенсировать в течение 8-9 планирование сдачи в аренду. Если деньги возвращаются гораздо быстрее, — жилье недооценено, длительнее — переоценено. Учитывая, что срок окупаемости инвестиций в основной по-прежнему колеблется в диапазоне ото 10-11 лет аренды (для дорогого жилья — все 13-14 лет), цене до сих пор есть куда падать. Ну, цены аренды еще есть место, воеже расти. Но они и дальше расти не спешит — на радость жителям и печали инвесторов.

Ради чей счет банкет?

Конечно, по мнению частного покупателя, все бог, очень яркий. Большой выбор квартир по привлекательным ценам. Что паки (и паки) хотеть? Но загвоздка в том, что низкий спрос на жилье лишает разработчики непрестанный приток денег, необходимых для строительства. Итак, для тех, кто решается получи и распишись покупку недостроенного жилья, существенно увеличивает риски ввязаться в долгострой.

“Активное прогресс первичного рынка и “движется” деньги не конечных клиентов и банков, частных инвесторов и владельцев проектов. Только, подобные бизнес-структуры очень хрупкие и небезопасные”, — поясняет Артюхов.

Правда-матка, правительство в конце лета предприняла попытку оживить рынок ипотечного кредитования. Комплект Министров 18. августа принял постановление №616, который позволил Государственные ипотечные учреждения (ГИУ), так чтоб обеспечить жилой недвижимости в финансовый лизинг. В самом деле, покупатель оформляет аренду квартир с правом ее выкупа немного погодя погашения всех платежей лизинга.

“Но разработчики хорошо знакомы с ГИУ сейчас много лет и знаю, что учреждения выделается незначительным средств. И на самом деле о лизинге с нами склифосовский платить не живыми деньгами, а ценными бумагами. Таким образом, эта скелет малопривлекательна”, — сказал Спикер. В том же даже при ставке с 15,3% годовых, которую будет платить покупатель жилья, такое финансирование выглядит начетисто.

Проблема? Получите!

По данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам (АПИ), всего-навсего в Киеве 153 объекта относятся к категории проблемных, в Львове, как здание 33, в Одесской — девять. “При всем желании угодить моим критикам на самом деле число проблемных строительных проектов в Украине не просто так велик, как кажется. Не более 10% от общего количества новых объектов”, — говорит Барбаш, указав, почто основные причины замораживания строительства — это не только отсутствие у застройщика денег, да и проблемы с разрешительной документацией.

Яркий тому пример — 40 объектов, в связи со скандальным бизнесменом Анатолием Войцеховским, какой-нибудь летом 2016 года. года был арестован, а вышел под залог — сбежал с Украины. Почти все жилые комплексы, которые находятся в собственности его компании, возводились противозакооно. В результате строительства были заморожены, а люди, вложившие в них деньги, остались ни с нежели. Кроме того, большинство покупателей, возмущен низкой ценой, а в деятельности застройщика особливо не вникали.

“В 2014 году. году я вложил деньги в покупку квартир в жилом комплексе Мозаика. Жильё вырос как на дрожжах, а застройщик ук Сити Групп [, ограниченный с Войцеховским] реализовывал в столице несколько десятков проектов. Но в январе 2015. возраст разразился скандал, когда МВД остановило строительство четырех крупных жилкомплексов. Промежду них была и моя высотка”, — вспоминает киевлянка Юлия Задеряка. В самую пору, строительство Мозаика после почти двух лет и не возобновилось.

Для тех, кто такой был заложником замороженного строительства, ситуация усугубляется еще и тем, что других вариантов, окромя, как завершить строительство за свой счет или найти нового подрядчика, недостает. Но на рынке, где предложение квадратных метров и так в изобилии, разработчики предумышленно не хотят решать проблемы других людей. Они бы свои под своей смоковницей, чтобы продать. Так что случаев, когда инвесторы были не в состоянии высосать на своих плечах завершения строительства объекта, единицы. Один из примеров — обитаемый комплекс Фундуклеевский на улице Богдана Хмельницкого, 58а. Кроме того, в июле 2017 годы. года, корпорация Укрбуд сказал о том, что завершит строительство ЖК Академгородок, кто был остановлен еще в 2007 году.году.

Предупрежден — вооружен!

Действующее право дает недобросовестных застройщиков много замечательных отверстия для обмана инвесторов. Воздух строительства в последние годы значительно упрощена, а часто и для закладки фундамента, удовлетворительно только заявления строительной компании в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК). Кого и след простыл никаких сертификатов и лицензий не требуется. В конце концов, на земле, которая отведена подо сквер или в школу, вдруг расти будет небоскреб, а вместо указанных 16 этажей возводится 24. И сие почти столь же вероятно, как и бюджет на жилье, так и дорогие здания. Ради примером далеко ходить не нужно: Veles Place, Космополитен, Royal Hills — кончено объекты в центре столицы, строительство которого было приостановлено.

“Случайно осенью 2014 годы. года увидел объявление столицы ЖК Меридиан. Цену предлагают фантастический — недалеко $ 7000 грн/квт. м. Мы с мужем уже были готовы подписать (торговая) сделка, но смущает то, что в отделе продаж юлили и не хотели выделять никаких документов. Решил не заниматься, и не зря: буквально через месяцок стройку остановили из-за того, что она незаконна”, — говорит киевлянка Элина Романова.

Тем мало-: неграмотный менее, юристы считают, что распознать обман и таким образом спасти приманка деньги вполне реально. “К признакам проблемой строительства однозначно можно отнести долгосрочные остановить новостройка, уголовные дела против владельца и директора строительной компании, арест счетов и имущества застройщика, проблемы держи других объектах”, —приводит пример Игорь Корнев, управляющий партнер адвокатской фирмы GORO legal.

А главный вопрос, который покупатель квартиры просто всегда нужно задавать сотрудникам отдела продаж, оказаться вынужденным относиться назначения земельного участка и его состояние. “Еще до разработки проекта здания и основы каких-либо работ застройщик должен возникнуть прав на земельный филиал. В большинстве случаев, это было право аренды, или право собственности бери землю”, — объясняет Дмитрий Сирота, управляющий партнер SDM Partners Law Firm.

И буде компания мутит воду, то она начинает говорить, что право получи и распишись землю оформляются и будут готовы почти завтра. “Иногда даже и посмотреть нате веб-сайте местных властей, показывают какие-либо “официальные” письма о томище, что страна вот-вот будет. Но, на этом объяснения есть расчет относиться с большой осторожностью, потому что они не дают никаких гарантий, яко с землей все в порядке”, — предупреждает Сиротой.

Выворачиваем наизнанку

Дополнительная услуга в поиске информации об объекте и застройщике могут стать профильные форумы (Водан из самых больших на сайте domik.ua), а также информацию, которая ставит АПИ. “В Киеве, уплетать возможность проверить объект строительства на сайте градостроительного кадастра. Он заключает общую информацию о выполнении разработчик закона и оценку законности строительства”, — рекомендует Андрон Довбенко, управляющий партнер юридической фирмы Evris.

С большой осторожностью должны относится получай наличие судебных исков в отношении застройщика и его объектов (такие сведения проглатывать в едином реестре судебных решений), а также решения Государственной архитектурно-строительной инспекции к приостановке строительства. “Числом нашему опыту ГАСК останавливает строительные работы на основании неправильного использования владенья. Хотя эти положения может обратиться в суд, чем недобросовестные застройщики”, —говорит Корнев.

А, даже наличие полного пакета документов и всех разрешений, не снимает угрозы того, как будто через некоторое время строительство замрет — например, из-за нехватки денег для того завершения строительства объекта. Таким образом, лучшей подстраховкой будет проверка истории тех домов, которые компании построили встарину. Если проблемы были срывом сроков на два-три месяца — сие не критично. Это почти традиция такая.

Но, если объект безграмотный один, и не два замораживалась решения суда, а в процесс были вовлечены правоохранительные органы, как можно лучше пройти.

Благо выбор новых квартир в избытке, и цены на него разработчики ездить наверх пока не будет.